Santa Maria, no Distrito Federal, amplia suas áreas residenciais por meio de novos parcelamentos urbanos, estudos de expansão territorial e mudanças nas regras de uso e ocupação do solo. O movimento ocorre em diferentes etapas e combina a criação de novos bairros com a reorganização de áreas já ocupadas.
Entre os principais marcos desse processo estão o Estudo Territorial Urbanístico da Área de Expansão de Santa Maria, aprovado em 2021, o projeto do bairro Meireles MRV, aprovado em 2022 e novamente disciplinado por ato publicado em 2026, e a atualização da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal, sancionada em 2025.
A expansão não representa apenas o aumento da quantidade de moradias. Os projetos também preveem comércio, prestação de serviços, equipamentos públicos, espaços livres de uso público e infraestrutura viária. A proposta oficial é promover uma ocupação ordenada, com integração entre habitação, mobilidade e atividades econômicas.
De área rural a região administrativa
A história urbana de Santa Maria está ligada à expansão de Brasília e à necessidade de acomodar famílias que chegavam ao Distrito Federal. Antes de se consolidar como região administrativa, o território fazia parte da área rural vinculada ao Gama e era conhecido como Núcleo Rural Santa Maria.
A ocupação urbana começou a ganhar forma no início da década de 1990. Em 1992, a Câmara Legislativa autorizou a criação de uma nova administração regional. No ano seguinte, um decreto do governo distrital concretizou a criação de Santa Maria como Região Administrativa XIII.
De acordo com informações históricas divulgadas pela Câmara Legislativa do Distrito Federal, a região está a cerca de 26 quilômetros de Brasília e reúne áreas como Marinha, Saia Velha e Polo JK. A formação urbana ocorreu em um território amplo, com áreas residenciais, industriais, rurais e de preservação ambiental.
Nas décadas seguintes, Santa Maria passou por sucessivas etapas de urbanização. O crescimento consolidou quadras residenciais, áreas comerciais e conjuntos habitacionais, ao mesmo tempo em que aproximou a região de outros núcleos urbanos do eixo sul do Distrito Federal.
Estudo prevê expansão de 839 hectares
Um dos instrumentos mais importantes para a expansão residencial de Santa Maria é o Estudo Territorial Urbanístico da Área de Expansão. Publicado pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação, o documento abrange uma área de 839 hectares e estima uma população máxima de até 122.740 habitantes.
O estudo foi aprovado por meio da Portaria nº 6, publicada em fevereiro de 2021. Sua função é estabelecer diretrizes para o parcelamento do solo, a regularização fundiária e a definição dos usos urbanos permitidos. O documento também serve como referência para o licenciamento de atividades econômicas e para a elaboração dos projetos urbanísticos.
Segundo a Seduh-DF, o estudo organiza informações sobre localização, sistema viário, circulação, zoneamento, parâmetros urbanísticos e densidade populacional. Na prática, isso significa que os futuros empreendimentos devem seguir regras previamente estabelecidas para a ocupação da área.
A existência do estudo não significa que toda a área esteja imediatamente liberada para construção. A implantação de cada parcelamento depende de projetos específicos, licenciamento, aprovação dos órgãos responsáveis e atendimento às exigências de infraestrutura e proteção ambiental.
Meireles MRV prevê 663 unidades residenciais
Outro passo na ampliação das áreas residenciais foi a aprovação do projeto urbanístico denominado Meireles MRV, localizado no Setor Meireles. O empreendimento foi aprovado originalmente pelo Decreto nº 43.894, de 27 de outubro de 2022.
O projeto prevê 663 unidades residenciais e capacidade estimada para até 2.191 moradores. A área também inclui lotes destinados a comércio, prestação de serviços, equipamentos públicos e espaços livres de uso público.
Conforme informado pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, a infraestrutura do novo bairro deve ser executada pela empresa proprietária da área. A previsão de comércio e serviços busca evitar que o novo núcleo seja formado apenas por moradias isoladas, sem atividades complementares.
O projeto passou por novas etapas administrativas. Em 10 de março de 2026, o Decreto nº 48.348 voltou a aprovar o parcelamento urbano do Meireles MRV e revogou o Decreto nº 47.197, de 2025. A atualização mostra que a implantação de um bairro envolve procedimentos sucessivos, com revisão e consolidação dos documentos urbanísticos.
Além das unidades residenciais, o parcelamento prevê áreas para escolas e outros equipamentos comunitários. Esses espaços são importantes para atender à população que será incorporada à região e reduzir a dependência de deslocamentos para outras áreas do Distrito Federal.
Mudanças na Lei de Uso e Ocupação do Solo
A expansão residencial de Santa Maria também está relacionada à mudança das regras de uso dos lotes existentes. Em junho de 2025, o governo distrital sancionou a Lei Complementar nº 1.047, que alterou a Lei de Uso e Ocupação do Solo, conhecida como Luos.
Uma das mudanças permite que lotes institucionais localizados ao longo da Avenida Alagados sejam utilizados também para comércio e prestação de serviços. A medida amplia as possibilidades de ocupação de áreas que antes tinham uso mais restrito.
A legislação também passou a permitir, em alguns lotes de quadras residenciais, a combinação de atividades econômicas no térreo com moradias nos pavimentos superiores. A proposta é criar áreas de uso misto, com maior proximidade entre habitação, comércio e serviços cotidianos.
A alteração foi baseada no Plano de Intervenção Urbana de Santa Maria, elaborado pela Seduh-DF. O plano discutiu medidas como a requalificação da Avenida Alagados, a melhoria das áreas públicas entre as quadras residenciais e a dinamização da economia local.
As mudanças não transformam todas as áreas residenciais em zonas comerciais. A autorização depende da classificação de cada lote e dos parâmetros definidos na legislação. O objetivo é permitir novas atividades em pontos específicos, preservando as regras urbanísticas aplicáveis às demais áreas.
Planejamento viário e qualidade urbana
O crescimento residencial aumenta a necessidade de planejamento da circulação. Novos moradores significam mais deslocamentos para escolas, unidades de saúde, comércio, trabalho e transporte público. Por isso, os projetos urbanísticos precisam prever ruas, acessos, calçadas, áreas de estacionamento e conexão com o sistema viário existente.
A Seduh-DF mantém diretrizes específicas para intervenções viárias na região. Entre elas está a intervenção no acesso de Santa Maria, registrada como DIV 09/2024. O documento integra o conjunto de instrumentos usados para orientar melhorias e adequações na circulação local.
O Plano de Intervenção Urbana também identificou problemas relacionados ao uso das áreas públicas e à circulação entre as quadras. Em levantamento apresentado no plano, moradores apontaram dificuldades de deslocamento e avanço de lojas sobre espaços públicos como questões relevantes para a região.
Esses desafios mostram que a expansão das áreas residenciais não depende apenas da abertura de novos lotes. A qualidade da urbanização também está ligada à existência de calçadas acessíveis, áreas verdes, equipamentos públicos, iluminação, transporte coletivo e organização dos espaços destinados às atividades comerciais.
Habitação e regularização fundiária
A ampliação de áreas residenciais em Santa Maria está inserida em uma política mais ampla de oferta habitacional e regularização fundiária no Distrito Federal. O Estudo Territorial Urbanístico da expansão foi elaborado justamente para orientar áreas previstas no Plano Diretor de Ordenamento Territorial.
O planejamento busca diferenciar empreendimentos aprovados de ocupações sem licenciamento ou sem infraestrutura adequada. Em áreas regularizadas, o parcelamento deve observar parâmetros de densidade, sistema viário, destinação de áreas públicas e atendimento às exigências ambientais.
A regularização também permite definir responsabilidades. Em projetos privados, o empreendedor pode ser responsável pela implantação da infraestrutura prevista. Já em áreas públicas ou de interesse social, a execução depende dos órgãos governamentais e dos programas habitacionais aplicáveis.
A existência de regras, porém, não elimina os desafios. A expansão precisa ser acompanhada por fiscalização, atualização dos projetos e avaliação dos impactos sobre trânsito, saneamento, drenagem, serviços públicos e meio ambiente.
O que muda para Santa Maria
O conjunto de medidas indica uma mudança no perfil de crescimento de Santa Maria. A região deixa de ser vista apenas como área de expansão habitacional e passa a ser planejada também como espaço de comércio, serviços, circulação e equipamentos comunitários.
Os novos bairros podem aumentar a oferta de moradias e estimular a atividade econômica local. A criação de usos mistos, por sua vez, pode favorecer a formação de centralidades e reduzir a necessidade de deslocamentos para o Plano Piloto ou outras regiões administrativas.
Ao mesmo tempo, a ampliação da ocupação exige atenção à capacidade das redes de água, esgoto, energia, drenagem e transporte. Também é necessário preservar áreas ambientalmente sensíveis e impedir que a expansão ocorra sem a estrutura urbana correspondente.
O futuro da região dependerá da execução dos projetos aprovados e do cumprimento das etapas de licenciamento e implantação. Por enquanto, os documentos oficiais mostram que Santa Maria tem áreas residenciais em expansão, mas esse crescimento está associado a diferentes instrumentos de planejamento e não a uma única obra ou empreendimento.
Com novos parcelamentos, mudanças na legislação e estudos para ordenar o território, Santa Maria segue consolidando sua posição no eixo sul de Brasília. A expansão urbana amplia as possibilidades de moradia e atividade econômica, mas também reforça a necessidade de planejamento contínuo para que o crescimento seja acompanhado por infraestrutura e serviços públicos.